Hak Atas Tanah

Hak Atas Tanah

Menurut undang-undang yang berlaku di Indonesia ada 2 macam hak atas tanah :

1. Hak atas tanah ( Undang-undang No. 5/1960-UUPA)
2. Hak atas Satuan Rumah Susun ( undang-undang N0. 16/1985) dikenal sebagai SARUSUN atau Strata Title

Dualisme kepemilikan tanah sebelum berlakuknya UU th 1960, dimana keduanya dipakai, yaitu :

Tanah Adat

• Hak Ulayat ( milik bersama ) contoh : tanah banjar ( Bali ), tanah kas desa ( Jawa )
• Hak MIlik Adat ( milik pribadi ) contoh : girik ( Jakarta), Letter C ( di Jakarta & beberapa daerah di Jawa ), Kikitir ( Jawa Barat), Pethok D ( Jawa Timur & Jawa Tengah ), Pelaba Pura ( Bali )

Tanah Berdasarkan hukum Eropa

• Eigendom ( Verponding ) = Hak Milik
• Erphact = Hak Guna Usaha
• Opstal = Hak Pengelolaan

Berdasarkan UUPA tahun 1960 hak atas tanah meliputi :

1. Hak Milik
2. Hak Guna Bangunan / HGB
3. Hak Pakai
4. Hak Guna Usaha ( untuk pertanian, perkebunan, dll )
5. Hak Pengelolaan Lahan / HPL ( untuk pemerintah RI )
6. Hak Milik atas Satuan RUmah Susun

Perbedaan dari segi subyek dan jangka waktu :

Hak Milik

Pemiliknya adalah Perorangan WNI, Badan hukum pemerintah,Yayasan keagamaan

Jangka waktu kepemilikan : selamanya, turun temurun

Hak Guna Bangunan

Pemiliknya adalah Yayasan / Perotangan WNI, Badan hukum swasta Indonesia

Jangka waktu sewa 30 th + 20 th + 30 th total ( 80 th ), pada kenyataannya bisa terus

diperpanjang tergantung daerahnya.

Hak Pakai

Pemiliknya adalah Yayasan / Perorangan WNI, Badan hukum Indonesia, Perorangan dan Badan hukum asing.

Jangka waktu masa pakai 20 th dan dapat diperpanjang untuk 25 x 2 th maksimal 70 th

Hak milik atas SaRuSun ( Strata Title ), definisi :

1. Rumah Susun ( apartemen / condominium )
2. Satuan Rumah Susun ( SaRuSun) Unit + tanah bersama + bagian bersama + benda bersama = tak terpisahkan. Tanah bersama = milik bersama; Bagian bersama = pondasi, lift, tangga; Benda bersama = taman, tempat ibadah, parkir

Jenis sertifikat ada 3 macam :

1. Sertifikat Hak Tanah ( Hak Milik, Hak Guna Bangungn, Hak Pakai, dll )
2. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ( SHM Sarusun )
3. Sertifikat Hak Tanggungan

Pendaftaran Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanah:

Permohonan hak atas tanah dilakukan terhadap:
- Tanah Negara bebas: belum pernah melekat sesuatu hak
- Tanah Negara asalnya masih melekat sesuatu hak dan jangka waktunya belum berakhir, tetapi dimintakan perpanjangannya
- Tanah Negara asalnya pernah melekat sesuatu hak dan jangka waktunya telah berakhir untuk dimintakan pembaharuannya, di sini termasuk tanah-tanah bekas hak Barat maupun tanah-tanah yang telah terdaftar menurut UUPA.

Sebelum mengajukan permohonan hak, pemohon harus menguasai tanah yang dimohon dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik yang dimiliki. Data yuridis adalah bukti-bukti atau dokumen penguasaan tanah, sedangkan data teknis adalah Surat Ukur dan SKPT atas tanah dimaksud;

Permohonan hak yang diterima oleh Kantor Pertanahan diproses antara lain dengan penelitian ke lapangan oleh Panitia Pemeriksa Tanah (Panitia A atau B), kemudian apabila telah memenuhi syarat maka sesuai kewenangannya dan diterbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak atas Tanah.

Pemohon mendaftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak atas tanah setelah membayar uang pemasukan ke Kas Negara dan atau BPHTB jika dinyatakan dalam surat keputusan tersebut. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran SK pemberian hak untuk memperoleh sertipikat tanda bukti hak adalah:
- surat permohonan pendaftaran
- surat pengantar SK Pemberian Hak
- SK Pemberian Hak untuk keperluan pendaftaran
- bukti pelunasan uang pemasukan atau BPHTB apabila dipersyaratkan
- identitas pemohon


Hak Milik dapat diberikan kepada:
Warga Negara Indonesia,
Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah, misalnya:
Bank Pemerintah,
Badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk Pemerintah,
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial atas tanah.
Jangka waktu berlakunya Hak Milik: untuk waktu yang tidak ditentukan;
Namun demikian, Hak Milik hapus apabila:
- karena pencabutan hak
- karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
- karena diterlantarkan
- beralih kepada orang asing
- tanahnya musnah

Hak Guna Usaha dapat diberikan kepada:
Warga Negara Indonesia,
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
Jangka waktu berlakunya HGU: 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan apabila waktu tersebut telah berakhir maka HGU dapat diperbaharui;

Hak Guna Banguan dapat diberikan kepada:
Warga negara Indonesia,
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
Jangka waktu berlakunya HGB: 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, setelah waktu tersebut berakhir maka HGB tersebut dapat diperbaharui;

Hak Pakai dapat diberikan kepada:
Warga Negara Indonesia,
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
Instansi Pemerintah,
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia,
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan.
Jangka waktu berlakunya Hak Pakai: 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, atau untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada:
Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah,
Badan usaha milik Negara,
Badan usaha milik Daerah,
PT Persero,
Badan otorita,
Badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah,
Jangka waktu berlakunya Hak Pengelolaan: tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun:

Hak milik atas satuan rusun diberikan atas pemilikan rusun. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian atau bukan hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama